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管理費沒繳會怎樣?
.類別 : 法律信箱及醫糾實例探討
.建立日期 : 97/07/15
  .使用權限 : 一般性
.資料來源 : 秘書處
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張醫師問︰ 本人於民國﹝下同﹞95年1月2日當選某某大樓管理委員會之財務管理委員,該管理委員會依法成立已久,對於管理費之金額及繳納之時間,規約早有約定,並無爭議,惟本人擔任財務管理委員後,發現以下問題︰1.94年度區分所有權人陳先生已積欠管理費累積達3個月未予繳納,經本人多次催討,仍置之不理。2.承租之房客李先生則積欠管理費達4個月。3.林先生購買原區分所有權人賴先生之房屋1間,惟李先生先前早己積欠管理費達6個月。試問︰欠繳管理費應如何督促其繳納?承租戶積欠之管理費,可否向區分所有權人要求繳納?原區分所有權人所積欠之管理費,可否向新區分所有權人要求繳納? 陳正旻律師答︰ 壹、首先,要確立的觀念就是,「區分所有權人」與「住戶」有何不同,此依公寓大廈管理條例第3條第2款規定︰「區分所有︰指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。」準此,所謂「區分所有權人」,係就區分所有建物有所有權之人︰再者,同法第3條第8款規定︰「住戶︰指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得泊車空間建築物所有權者。」準此,所謂「住戶」可能是區分所有權人,亦可能是承租人或其他之人。從而,「住戶」之概念,會比「區分所有權人」之概念來的寬廣,合先敘明。 貳、 其次,再針對「繳交管理費應該是區分所有權人的義務」,敘述如后︰ 查「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」,公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。準此,原則上如無公共基金,則管理費應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔,除非大樓區分所有權人會議或規約另有規定,約定「管理費」由實際使用大樓之「住戶」繳納管理費,否則管理費仍應由「區分所有權人」繳納。從而,如無特別約定「管理費由實際使用大樓之住戶繳納」時,雖區分所有權人與承租人間之租賃契約約定,應由承租人繳納,然基於債權關係相對性,管理委員會仍只能對「區分所有權人」為管理費繳納之主張。 參、 最後,關於如何對付屢次欠繳管理費,卻遲遲未予清償之惡鄰,依公寓大廈管理條例規定,茲敘述求償模式如后︰ 一、起訴請求︰ 查「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」,公寓大廈管理條例第21條定有明文。準此,需管理費未繳「已逾2期」或「達相當金額」 蓋有約定半年或1年為1期者亦如是,並經相當期間催告仍不給付者,惟此催告最好以存証信函作為催告通知之模式,以為佐証,再由管理負責人或管理委員會訴諸法院請求區分所有權人或住戶給付應繳之管理費及遲延利息。 二、強制遷離︰ 查「住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離︰一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。」,公寓大廈管理條例第22條第1項第1款定有明文。準此,住戶經管理負責人或管理委員會訴諸法院取得執行名義,並聲請強制執行以清償所積欠之管理費後,該住戶又積欠管理費金額達「該區分所有權總價百分之一」時,管理負責人或管理委員會得經區分所有權人會議之決議後,訴請法院強制該住戶遷離。  三、 「訴請原區分所有權人出讓」或「聲請法院拍賣」︰ 查「前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」,公寓大廈管理條例第22條第2項定有明文。準此,如於符合前開「強制遷離」之要件時,該住戶為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得經區分所有權人會議之決議後,訴請法院強制該區分所有權人出賣其區分所有權予他人,且如於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。從而,就可以不再與該惡鄰為鄰居。 肆、本案解答如后︰ 一、 本件區分所有權人陳先生已積欠管理費累積達3個月未予繳納,依公寓大廈管理條例第21條規定,陳先生未繳管理費已逾2期〔如每期為1個月〕,張醫師得以存証信函催告陳先生繳納管理費,令陳先生於相當期間內繳納管理費,如陳先生未為繳納,再由管理負責人或管理委員會訴諸法院請求陳先生給付應繳之管理費及遲延利息。 二、 承租之房客李先生部分,因其係屬「住戶」,並非「區分所有權人」,除非大樓區分所有權人會議或規約另有規定,約定「管理費」由實際使用大樓之「住戶」繳納管理費,否則管理費仍應由「區分所有權人」繳納。是故,如無特別約定「管理費由實際使用大樓之住戶繳納」時,張醫師仍只能對「區分所有權人」為管理費繳納之主張,並無法向房客李先生請求繳納管理費。 三、 林先生購買原區分所有權人賴先生之房屋1間,雖賴先生先前早己積欠管理費達6個月,但原區分所有權人所積欠之管理費,不得向新區分所有權人要求繳納,茲分別就「公寓大廈管理條例」、「主管機關內政部營建署函釋」及實務見解分別解析如后︰ (一) 主管機關內政部營建署函釋︰ 依內政部營建署90/1/2(90)營署建管字第○○一○三七、○○二六五九號函釋︰「按有關欠繳公共基金之原區分所有權人,如已將其專有部分之區分所有權過戶他人,除過戶後之新區分所有權人已參照民法第三百條或第三百零壹條規定,訂定債務承擔契約,願為原區分所有權人為清償所欠之公共基金外,應依公寓大廈管理條例第廿一條規定辦理,不得逕向新區分所有權人請求繳納之。為本部八十六年二月廿六日台(86)內營字第八六七二三○九號函所明示,所詢法拍屋先前未繳之管理費乙節,前揭號函已有明示,請依照辦理。」, 準此,主管機關函釋之見解認為原區分所有權人所積欠之管理費用,除過戶後之新區分所有權人已依民法債務承擔之規定訂立債務承擔契約,而承擔繳納管理費之義務外,並非由新區分所有權人所概括承受。從而,管理負責人或管理委員會不得向新區分所有權人要求清償原區分所有權人先前所積欠之管理費。 (二)實物見解【註一】︰ 認公寓大廈管理條例第二十四條所規範者,乃新區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之「一切抽象之權利義務」。苟原區分所有權人違反前開所定抽象義務,即屬義務之不履行,就「具體發生之個別債務」,原區分所有權人應負債務不履行或損害賠償責任,非經新區分所有權人與債權人或原區分所有權人訂立契約承擔原區分所有權人之債務,其債務自不移轉於該新區分所有權人。 (三) 據上可述,可以得知,原區分所有權人所積欠之管理費,實不得逕向新區分所有權人主張;再者,如新區分所有權人係由法院拍賣而取得區分所有權者,依公寓大廈管理條例第22條第3項規定︰「前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。」,準此,原區分所有權人所積欠之管理費用,亦得自賣得價金中比照第一順位抵押權之清償次序優先清償。從而,張醫師並不得對新區分所有權人林先生主張原區分所有權人賴先生未繳納之管理費。 參資料: 註一︰ 參考台灣新竹地方法院88年簡上字第111號判決、台北地方法院九十二年訴字二零九四號判決。 牙醫師諸公、眷屬、員工及友人若有法律相關問題,請來函 台北縣新莊市中正路一四五之二一號十一樓 或電傳(02)2993-7775 或來電(02)2993-6357 仁奕律師事務所將提供專業之法律服務,歡迎來函或來電洽詢。 e-mail:renyi.law@msa.hinet.net
 
 
 
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