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法律ABC
.類別 : 法律信箱及醫糾實例探討
.建立日期 : 97/07/15
  .使用權限 : 一般性
.資料來源 : 秘書處
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法律信箱 
屋頂加蓋會怎樣? 
 
邱醫師問: 緣本人擔任「○○大樓管理委員會」主任委員,本大樓為七層樓建物,共有28戶住戶,依本大樓規約約定「住戶違反本條例之規定,對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者,應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置,如有損害並得請求損害賠償或不當得利之返還」,劉先生為區分所有權人,居住於七樓,其向建商購買系爭房屋時,有與建商約定屋頂平台歸其使用,惟其他區分所有權人所簽立之房屋預售契約並無就屋頂平台有任何使用上之約定,嗣於民國﹝下同﹞93年間,劉先生未經其他區分所有權人全體之同意,擅自在屋頂平台加蓋增建物,並以每月租金3萬元之對價,出租予A公司與B公司,其後,於95年3月間,劉先生將其房屋及頂樓加蓋增建物出售予李先生。試問:本人對劉先生、李先生、A公司、B公司,應如何主張?李先生可否主張不受「○○大樓規約」之拘束而得使用屋頂平台?又得否向劉先生、李先生、A公司、B公司主張無權使用屋頂平台,每月約相當於租金3萬元之不當得利? 
 
陳正旻律師答︰ 壹、關於屋頂平台,與所謂之屋頂構造有別,依公寓大廈管理條例第七條第三款規定:「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」前開所謂之「構造」,依建築法第八條規定:「本法所稱建築物之主要構造,為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」故屋頂之構造應係指構造物體本身, 並不包括屋頂平台﹝一般人都稱屋頂陽台,但是正確說法應該是屋頂平台﹞,故「屋頂之構造」係屬法定共用部分,並不得約定作為供特定區分所有權人使用;再者,所謂之「平台」,建築技術規則建築設計施工編第一條第二十款規定:「二十、露臺及陽臺:直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺,直上方有遮蓋物者稱為陽臺。」準此,屋頂屬於直上方無任何頂遮蓋物,故稱屋頂平台,而非屋頂陽台甚明,又依公寓大廈管理條例第八條規定:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」準此,關於「樓頂平臺﹝即屋頂平台﹞」即得作為「約定專用部分」,得約定作為供特定區分所有權人使用。然屋頂平台性質上,係屬於不許分割而獨立為區分所有之客體,應由全體住戶共同使用 ,蓋其係屬大樓之共同部分,縱使區分所有人依約定就共有部分有專用權者,仍應本於共有物之性質、構造使用之,且不得違背共有物之使用目的,始為合法。屋頂平台之構造設計,其用途上,係為維護建築之安全與外觀,其功能供遮風避雨,或供架設大樓之天線、水塔使用,緊急時可供全體大樓住戶避難逃生之用,且為避免影響整棟大樓之載重設計而危其安全 ,使用屋頂平台自不容任意加蓋建築物。從而 ,縱使區分所有權人有使用屋頂平台之權限,而於屋頂平台上加蓋建物,占用平台大部分面積,導致其他共有人喪失上開功能,且加重房 屋之載重,即有違平台原有構造及功能,並有危大樓與住戶之安全,實非依約定之方法而為管理使用,合先敘明。 貳、分管契約 一、查「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專用部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」公寓大廈管理條例第七條第三款定有明文;再者,「公寓大廈樓頂平台,非依法定規定並經區分所有權人會議之決議,不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」公寓大廈管理條例第八條第一項定有明文,可見頂樓平台雖不需辦理登記 ,惟依前開規定當然屬於各樓層之區分所有人所共有,且須經各樓層之區分所有人之決議方得決定使用目的。 二、次查,建商如於出售公寓大廈之各樓層房屋時,如於買賣契約中明定屋頂平台、或屋頂突出物之專用權屬於頂樓住戶或特定樓層之住戶,應係屬共用部分使用方法之約定,是共有物管理之範疇,處理上本應由全體共有人協議始能為之。蓋建商不能以當事人之資格將屋頂突 出物之專用權與房屋一併讓售,尤其將屋頂突出物專用權之讓售代價中飽私囊。另如建商保留頂樓屋頂突出物之專用權,僅出售各樓層之房屋時,建商係各別與各樓層之買受人簽訂買賣契約(並非各樓層區分所有權人間共同簽訂同一份之買賣契約),此時各樓層之買受人係明知此情形而購買,則可視為各樓層之買受人彼此間有默示承諾,可拘束各樓層之買受人。 三、再查,此分管約定,對於繼受區分所有建物之人,依司法院釋字第三四九號解釋意旨:「最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例,認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在』,就維持法律秩序之安定性而言,固有其必要,惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形下,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民財權之意旨有違,首開判例在此範圍內嗣後應不再援用。至建築物為區分所有,其法定空地應如何使用,是否共有共用或共有專用,以及該部分讓與之效力如何,應儘速立法加以規範,併此說明。」限制在繼受人明知或可得而知之情形下,始應受拘束,除此之外,則不受拘束。 「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」此公寓大廈管理條例第三 條第十二款定有明文;再者,「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」公寓大廈管理條例第二十四條定有明文。準此,現行法之下,區分所有權之受讓人,因前開規定需閱覽或影印相關文件,從而,受讓人即受公寓大廈規約限制,自不得主張善意而不受拘束。 肆、本案例解答部分: 一、又依公寓大廈管理條例第八條規定: 「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備 ,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、 縣 (市) 主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制 」準此,本件公寓大廈規約及區分所有權人會議就屋頂平台並未約定為區分所有權人劉先生之「約定專用部分」,雖然劉先生向建商購買區分所有權時,有與建商約定屋頂平台之使用權,惟其他 區分所有權人所簽立之房屋預售契約並無就屋頂平台有任何使用上之約定,故屋頂平台使用權歸屬,僅於劉先生與建商於房屋預售契約中約定,其他各區分所有權人間並無另行約定,則縱然劉先生主張屬實,依債權相對性原理,上開約定僅有拘束契約當事人之效力,而無 法拘束契約以外之其他區分所有權人或第三人。從而,該屋頂平台係屬公寓大廈共用部分,向劉先生買受房屋及屋頂加蓋增建物之李先生,亦無法對其他區分所有權人或第三人主張其對於屋頂平台有使用權。 二、再者,屋頂平台既為共用部分,如何使用,公寓大廈管理條例第八條第一項規定:「公寓大廈樓頂平台,非依法定規定並經區分所有權人會議之決議,不得 有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」準此,屋頂平台須經各樓層之區分所有人之決議方得決定使用目的。從而,區分所有權人劉先生在屋頂平台擅自加蓋,並出租他人,實已侵害其他區分所有權人之權利。 三、又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之」,「各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。」民法第七百六十七條、第八百二十一條分別定有明文。再者,○○大樓之屋頂平台為全體區分所有權人共有,但劉先生現將該屋頂平台,做排他性之專有使用,並擅自在該屋頂平台加蓋並出租予A公司及B公司,顯已妨害其他共有人所有權之行使,公寓大廈管理條例第三十八條規定,○○管理委員會有當事人能力,當然可以為訴訟請求,依公寓大廈管理條例第二十二條第一項第三款、○○大樓規約約定,○○大樓管理委員會自得以訴訟請求李先生、A公司及B公司將屋頂平台之增建物拆除並返還占有予全體共有人及依不當得利請求權,請求李先生、A公司及B公司返還無權使用他人之物所得之「物之使用」之利益。另外對於劉先生部分,因其已經將其房屋及屋頂平台加蓋增建物出售給李先生。從而,僅能對其為不當得利之主張。又邱醫師亦得以依民法第一百七十九條、第七百六十七條及第八百二十一條個人名義為訴訟主張。 
四、關於不當得利部分: 按無法律上原因,致他人受損害者,應返還其利益,民法第一百七十九條前段定有明文。又無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念,依民法第一百二十六條規定:「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權,其各期給付請求權,因五年間不行使而消滅。」故關於不當得利之請求,僅能請求五年內之不當得利,而與一般請求權時效係十五年不同。再者,本件邱醫師如以自己名義主張不當得利,僅能依其共有之持分比例請求﹝即二十八分之一﹞;又如以「○○大樓管理委員會」之名義依不當得利法則,主張劉先生、李先生、A公司、B公司無權占有使用屋頂平台,為無法律上原因而受有利益,致其他區分所有權人受損害,應返還其利益,自得為全體共有人為主張;不當得利之計算,按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限,土地法第九十七條第一項定有明文,而前開所稱「申報總價額年息百分之十為限」,乃指租金之最高限額而言,並非必須照申報價額年息百分之十計算,尚須斟酌基地及建築物之位置、工商繁榮之程度,承租人利用基地及建築物之經濟價值及所受利益等項,以為決定。從而,不當得利金額之計算,法院有裁量之空間,並非以劉先生、李先生無權占有屋頂平台而出租A公司、B公司之租金三萬元,作為計算之依據。 牙醫師諸公、眷屬、員工及友人若有法律相關問題,請來函: 台北縣新莊市中正路一四五之二一號十一樓 或電傳(02)2993-7775 或來電(02)2993-6357 仁奕律師事務所將提供專業之法律服務,歡迎來函或來電洽詢。 e-mail:renyi.law@msa.hinet.net 

 
 
 
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