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土地遭人占有,如何排除侵害
.類別 : 法律信箱及醫糾實例探討
.建立日期 : 97/07/15
  .使用權限 : 一般性
.資料來源 : 秘書處
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.附加檔案: 075395192329.doc  
 
江醫師問:自己所有坐落於台北地區之A地,日前遭甲搭建鐵皮屋,出租他人停車使用,另同地段與乙、丙、丁三人分別共有B地,四人持分均四分之一,丁未經全體共有人同意,擅自將B地出租予戊使用。試問:(一)甲之無權占有使用行為,應如何排除侵害、主張應有權利?(二)就B地返還是否須經其他共有人同意?得否自行起訴追究?  
陳正旻律師答: 
一、 行為人不法占有使用他人土地,可能構成刑法竊佔罪之刑事責任: 
按刑法第320條第2項規定,意圖為自己或第三人不法利益,而竊佔他人之不動產,處五年以下有期徒刑、拘役或伍佰元以下罰金。此罪為非告訴乃論之罪,受害人得逕向該管警察機關報案或提出告訴狀向該管地方法院檢察署提出告訴。又無權占有之人常以自己繳納占有土地之地價稅或房屋稅,表彰自己係該土地合法占有之人,然此繳納稅金並非取得合法占有土地之法定條件,如該土地實為國有土地或業登記於他人所有,土地占有人未經土地所有權人同意而擅自使用收益,仍有構成本罪之可能。  
二、 就民事部分,土地所有權人得依民法第767條規定,向無權占有之人得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。 
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之,民法第767條定有明文。是以,土地所有權人得先以存證信函告知無權占有土地之人,命於一定時間內搬遷或將土地回復原狀。並於土地出入口設立告示牌,告示內容為「敘明無權占有土地之人之不法行為情事及所涉及之民刑事責任,並詳載該地真正所有權人為誰。」等要旨。再者,土地所有權人應將土地現遭他人占有使用情形拍照存證,如有搭建地上物或出租他人使用(地上是否有標示停車格或其他營業使用情形),以利將來訴訟。 
三、 土地所有權人另得依民法第179 條規定,請求相當租金之不當得利: 
按無法律上之原因而受有利益,致他人受損害者,應返還其利益,民法第179 條定有明文。又占有使用他人土地,可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念,最高法院著有61年度台上字第1695號判例可資參照。據此,土地如遭他人無權占用使用,土地所有權人得依民法第179 條不當得利法則請求返還相當於租金計算之不當得利。 
四、 請求相當租金之不當得利之計算標準,說明如后: 
依城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限,並為租用基地建築房屋所準用,土地法第97條第1 項、第105 條分別著有規定。按法院均會同所在地之地政人員至現場勘查測量,以瞭解該土地現況使用情形及坐落位置,並依地政人員丈量土地所製作之土地測量成果圖(即土地實際被占有之面積),復考量目前社會經濟情況等情形,綜合評斷後,以不超過申報地價年息百分之十計算之。【計算式:申報地價(元/平方公尺)×無權占有面積(平方公尺)×10%(不得超過10%)×(1 《年》+占有日數/365)】。如該土地未申報地價,則另依平均地權條例第16條前段:「舉辦規定地價或重新規定地價時,土地所有權人未於公告期間申報地價者,以公告地價百分之八十為其申報地價。」規定,即【計算式:申報地價(元/平方公尺)×80%×無權占有面積(平方公尺)×10%(不得超過10%)×(1《年》 +占有日數/365)】(註1)。 
惟土地法第97條第1 項房屋租金最高額限制規定之立法意旨,乃於城市房屋供不應求,為防止出租人抬高租金,謀取重利,特設本條限制房屋租金之最高額,以保護經濟上弱者之承租人,使其能取得適當之居住空間,避免造成居住問題,故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋,承租人用以營業獲取利潤並非供居住,不僅在其承租房屋得以營商,並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益,其應付租金不僅為使用房屋之對價,且包括此項特殊利益之對價在內,當非一般住宅用房屋之承租可比,自不受該條房租最高限制之拘束(參照最高法院92年度台上字第2305號判決)。準此,如無權占有土地之人未經土地所有權人同意,擅自將他人土地規劃為停車場出租營利或將土地建築房屋出租他人經營公司,均非供住宅使用,關於相當租金之不當得利,自不受土地法第97條規定之限制。易言之,相當租金之不當得利請求,得以無權占有人與第三人之租賃契約所約定之租金,為計算基準(註2)。 
五、 土地共有人未經其他共有人之同意,擅自將共有土地出租他人使用,共有人中之一人得單獨提起返還共有物之訴: 
依民法第821條規定,各共有人對於第三人,得就共有物之全部,為本於所有權之請求,但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之(註3)。惟此項請求權並非必須由共有人全體共同行使,而得由共有人中之一人單獨提起返還共有物之訴,僅應求為命無權占有之人向共有人全體返還共有物之判決而已,至各共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思,則在所不問。 
六、 案例解析: 
�怓d甲未經江醫師同意,擅自在江醫師所有A地搭建鐵皮屋,出租他人停車使用之不法行為,業構成刑法第320條第2項之竊佔罪,得向該管警察機關報案或向該管地方法院檢察署提出告訴。 
�辿螞摰v得依民法第767條中段規定,請求排除甲之無權占有A地,並得依民法第179條規定,向甲請求相當租金之不當得利。 
�妠NB地部分,江醫師無庸經另共有人乙、丙、丁同意,得依民法第821條規定,單獨向B地管轄法院提起返還共有物之訴。 
參考資料: 
註1:參照台灣板橋地方法院94年重訴94號判決。 
註2:參照台灣板橋地方法院93年重訴297號判決。 
註3:民法第八百二十一條但書所稱之利益,乃指客觀之法律上利益而言,至各共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思,原非所問。(參照最高法院58年度台上字第872號判例)
 
 
 
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